Der Begriff klingt vielleicht verstaubt, der Weg ist aber zukunftsweisend: Wie frau mit einer Investition in Wohnbauprojekte Steuern optimieren und Gutes tun kann – und warum wir auch Mädchen Bauklötze schenken müssen.
Nicht selten starten Laufbahnen von erfolgreichen Unternehmen in der Garage. Hannes Reisenhofer legte ebendort den Grundstein für seine Steuerberatungskanzlei. Das ist gute 15 Jahre her, heute zählen seine vier Büros in der Steiermark und der Wiener Innenstadt 40 Mitarbeiter:innen. Er war 37 und zweifacher Vater, als er nach Wirtschaftsstudium, Jahren in der Wirtschaftsprüfung und leitenden Positionen in „anderen“ Unternehmen beschloss: „Ich will selber gestalten und entscheiden.“ Kaum hatte er seine Pforten eröffnet, ergab sich eine Kooperation, die ihm – neben der stetig wachsenden Klientel daheim – den Weg zur Steuerberatung großer Konzerne mit Tochtergesellschaften in Osteuropa ebnete.
Der Fokus seiner Kanzleien liegt heute wieder auf Kund:innen in Österreich, denen er mit seinem Team umfassend zur Seite stehen will. „Steuererklärungen gehören natürlich dazu, aber wir beraten rundum in allen wirtschaftlichen Themen; für mich ist Unternehmensberatung ein Teil guter Steuerberatung.“ Eine vielseitige Expertise ermöglicht ihm, den Blick auf Varianten der Steueroptimierung zu lenken, die viele nicht automatisch auf dem Schirm haben – wie beispielsweise auf das Bauherrenmodell, das er zuletzt beim erneut ausverkauften Damensache Day im Palais Eschenbach ins Rampenlicht rückte und passenderweise in „Bau-Damen-Modell“ umbenannte (der Ticketvorverkauf für 2027 läuft bereits – hier klicken).
Herr Reisenhofer, warum sollte uns Frauen das Bauherrenmodell interessieren, wo uns doch schon der Name ausschließt?
Hannes Reisenhofer: Tatsächlich ist das Bauherrenmodell bis heute viel zu wenig bekannt, auch unter Männern. Dabei ist es eine steuerlich besonders interessante Anlagemöglichkeit. Ein wichtiger Punkt vorweg: Die Projekte werden mit öffentlichen Geldern gefördert – das ermöglicht Investor:innen eine beschleunigte Abschreibung auf bereits 15 Jahre, anstatt der üblichen 67 Jahre Restnutzungsdauer.
Sie sprechen von alten, teilweise historisch wertvollen Gebäuden, in denen neuer Wohnraum geschaffen wird – nicht zuletzt, um Bodenversiegelung zu vermeiden. Aber worin liegt der Unterschied für Investor:innen zu Vorsorgewohnungen?
Bei einer Vorsorgewohnung, die neu gebaut wird, können Investor:innen 1,5 Prozent vom Gebäudeanteil (nicht vom Grundanteil) als Abschreibung nutzen. In so einem Modell sind es jedoch 6,67 Prozent, wodurch ein viel besserer Steuereffekt entsteht. Ein großer Vorteil ist beim Bauherrenmodell bzw. besser „Bau-Damen-Modell“ auch, dass ebenso für gewöhnlich die Mieten von der öffentlichen Hand gefördert werden, damit sie – beispielsweise für Familien – möglichst erschwinglich sind. Dadurch laufen die Investor:innen weniger Gefahr, dass die Wohnungen leer stehen.
Das bedeutet: Ich finanziere als Bauherrin die Realisierung eines solchen Gebäudeprojektes mit – und bin dann an den Renditen zu einem bestimmten Prozentanteil beteiligt?
Ja – und es geht noch konkreter: Die steirische Förderlandschaft ermöglicht seit ein paar Jahren außerdem eine Besonderheit, der nach und nach auch andere Bundesländer folgen. Es gibt eine sogenannte Topzuordnung: Das bedeutet, dass man nicht mehr nur einen Prozentanteil erwerben kann, sondern reale Wohnungen.
Für wen eignet sich das Bauherrenmodell als kluge Geldanlage?
Das kommt grundsätzlich auf die Größe und die Beteiligungsmöglichkeiten an, es gibt viele verschiedene Varianten und Anbieter. Wie auch sonst bei einer Anlegerwohnung, braucht es auch beim Bauherrenmodell meist 30 Prozent Eigenmittel. Das können beispielsweise in den ersten drei, vier Jahren jeweils 50.000 Euro sein. Der Vorteil ist, dass ich aber bereits nach dem ersten Jahr mit steuerlichen Rückflüssen rechnen kann. Für sinnvoll halte ich ein Bauherrenmodell für gewöhnlich ab 70.000 Euro Jahreseinkommen aufwärts.
Bauherrenmodell-Projekte werden mit öffentlichen Geldern gefördert – das ermöglicht Investor:innen eine beschleunigte Abschreibung auf bereits 15 Jahre, anstatt der üblichen 67 Jahre Restnutzungsdauer.
Hannes Reisenhofer, RSB Steuerberatung
Welche Rolle spielt es, ob man sich für das kleine oder das große Modell entscheidet?
Im Grunde ist das eine Frage der Risikobereitschaft. Beim großen Bauherrenmodell trägt man das Finanzrisiko, wenn es zu Mehrkosten und Verzögerungen kommt und das volle Bauherstellungsrisiko. Dafür kann man mehr mitentscheiden und trägt früher auch Kosten mit, die steuerlich sofort genutzt werden können. Man spricht dabei von Verlustzuweisungen. Beim kleinen Bauherrenmodell steigt man sozusagen später ein, hat weniger Mitspracherecht und die zusätzlichen Steuerzuckerl der ersten Jahre nicht, aber sehr wohl die bereits beschriebene Ersparnis auf 15 Jahre.
Wann empfehlen Sie, welches Modell?
Es gibt kein Bauherrenmodell von der Stange. Investor:innen müssen sich das immer individuell anschauen, auch den Anbieter und das Projekt selbst. Es gibt viele Kennzahlen, die relevant sind: Wie hoch ist der Quadratmeterpreis, wenn das Objekt fertig ist? Wie wird es finanziert? Wird es sich rechnen? – Auf alle Fälle empfehle ich, möglichst zu schauen, dass der Anbieter auf stabilen Beinen steht. Ein Risiko bleibt, deswegen ist es auch steuerlich begünstigt. Ein schönes größeres Zinshaus mit 20, 30 oder mehr Einheiten macht in der Regel schon mehr Sinn als ein kleines Objekt, auch weil viele Kosten sich dann auf mehr Quadratmeter verteilen lassen. Am Land sind das häufig alte Gasthäuser mit guter Bausubstanz und hohen Räumen, die sich ideal in Wohnräume umfunktionieren lassen, ohne dass etwas abgerissen werden muss.
Wir geben keine konkreten Empfehlungen ab, wir sind auch keine Vermögensberater, wir zeigen aber sehr wohl die Idee und die Vorteile der Bauherrenmodelle auf und betreuen die steuerliche Abwicklung.
Der Begriff Bauherrenmodell klingt etwas verstaubt, wie Sie es aber beschreiben, kann das offenbar ein nachhaltiger Win-Win-Weg sein, von dem Bund bzw. Land, Wohnungssuchende – und Anleger:innen Vorteile haben können.
Es profitiert zudem die Wirtschaft in der Region: Banken, die geförderte oder freie Kredite vergeben, Baumeister und regionale Baufirmen können zum Zug kommen.
Die Gebäude, von denen wir hier sprechen, sind ohnehin auf dem Markt; nur würden sie ohne öffentliche Fördergelder und steuerliche Begünstigung kaum jemand „angreifen“, weil die Baukosten in Relation zu den Mieterträgen zu hoch wären.
Kennen Sie über Österreichs Grenzen hinaus vergleichbare Modelle?
Natürlich gibt es auch anderswo Möglichkeiten für steuerlich begünstigte Immobilieninvestitionen, aber etwas Vergleichbares wie unser Bauherrenmodell bzw. „Bau-Damen-Modell“ ist mir noch nicht untergekommen. In Österreich mögen manche Dinge vielleicht mühsam oder aufwändig erscheinen, dafür sind die Regelungen sehr gefestigt; wir haben beispielsweise ein sehr starkes Grundbuch, das ist in dem Fall etwas Gutes. Ich würde mir wünschen, dass gerade Frauen, die gerne nachhaltige Investitionen tätigen, mehr über das Bauherrenmodell erfahren. Vielleicht ist das Interesse bei Männern eher geweckt, weil sie schon als Buben mit Bauklötzen Türme bauen.
Ein Grund mehr, auch Mädchen von Beginn an Bauklötze zum Spielen zu schenken 🙂
